房地产市场开始回暖，房价要涨了吗？这可不是空穴来风，就拿那些大城市来说，房产的交易量可是在蹭蹭往上涨。比如说北京的二手房市场，8月份的成交量，比去年同月猛增了30%以上，而深圳更是夸张，成交量几乎翻了一番。
在上海，新楼盘的价格也在偷偷摸摸的往上涨，根据国家统计局的报告，7月份的房价虽然只是小幅上涨，但跟去年同期比，涨幅还是挺明显的。光看这些数字，你可能会想，这楼市是不是已经触底反弹，房价要开始往上走了呢。
毕竟楼市的风向标，总是先从大城市开始变化的。不过别急着下结论，咱们得深入分析分析，不能光看表面的热闹，多方面考虑才能看得更清楚。
北京的二手房市场在8月份呈现出一定的热度，网签房屋数量达到了14,363套，同比增长31%，然而与7月相比，成交量下降了7.8%。回顾6月和7月的火爆场景，8月份的市场显得相对冷清。这或许预示着6月26日北京出台的新政策所带来的热潮正在逐渐消退。
北京二手房之所以销量良好，究其原因，在于价格的下降吸引了买家。自2024年起，北京的二手房价格持续走低。根据国家统计局数据，7月份的价格较去年同期下降了7.2%，这一数据可能略显保守，实际情况可能更为严峻。销量的上涨主要得益于价格的下跌，刺激了购房者的购买欲望。这波销量上涨是否会导致房价反弹，还需关注库存情况。若成交量上升但库存量更大，市场仍需时日才能触底。
我之前提到，二手房的挂牌量是重要的参考指标。若挂牌房屋数量减少，市场可能从价格战转向量价齐升。因为成交量的增加和库存的减少，使得低价房源供不应求，市场有望回暖。但目前北京的二手房挂牌量仍然较大，8月份的挂牌量约为15.6万套。
尽管4月和5月每月挂牌量减少了5,000-6,000套，但6月至8月，成交量虽有所提升，挂牌量却并未明显下降。换句话说，卖出的房屋数量与新增挂牌数量相差无几，市场仍处于僵局。因此，北京二手房销量虽好，但并不意味着市场信心真正回暖。
深圳的二手房市场情况也类似。8月份，深圳二手房成交量同比增长49.7%，但这一数字是过去6个月中的最低值。虽然与去年同期相比，成交量较高，但从今年来看，二手房的成交势头实际上在减弱。深圳二手房市场的成交量虽然较去年同期有所提升，但市场上的房源数量依然庞大。
截至9月1日，深圳挂出的二手房数量达到63,715套，较8月1日的62,933套增加了782套，增长率为1.2%。这说明，尽管成交量有所上升，但房源数量并未减少，反而有所增加。换句话说，二手房市场仍在大量出货，成交量虽好，但卖房者众多，都在急于出手。
深圳的二手房价格下跌幅度比北京更大。据国家统计局数据，7月份深圳的二手房价格同比下跌9.8%。因此，若有人仅看到成交量高，就断言市场回暖，却忽视了房源增加和房价下跌的现实，那么这个人要么对市场行情缺乏了解，要么是在故意误导他人。当前的市场，本质上仍是价格战，而非真正的回暖。
再深入探讨上海房地产市场，今年上海新房价格持续攀升，有人误以为这是市场回暖的信号，认为房价将趋于稳定，甚至预测上海楼市将迎来反弹。我们必须清醒地认识到，新房价格通常较为稳定，要全面了解房地产市场，还需关注二手房价格走势。
目前，上海的二手房价格同比仍在下降。上海新房价格上涨的部分原因在于豪宅供应量的大幅增加，这拉高了整体房价。这种情况与石家庄颇为相似。
今年3月，石家庄因新房价格连续三个月上涨，提高首套房贷款利率，主要原因是改善型楼盘过多，导致房价上涨。上海目前也面临类似情况。据《每日经济新闻》报道，今年前8个月，上海售出近3000套价值2500万元以上的豪宅，这一数字不仅领先于其他一线城市，也是上海过去十年中罕见的。
接下来，让我们聊聊上海的豪宅市场。不得不承认，豪宅的大规模上市确实推高了整体房价。剔除豪宅因素，其他楼盘的销售情况并不乐观，价格也在持续下滑。为何豪宅能如此热销？
一方面，是由于价格差距，买家看到了赚钱的机会。例如，3月份的中海顺昌九里项目一天内售出近200亿，均价达17.2万元每平米，而其附近的二手房价格已超过20万元每平米，这其中的差价不容小觑。
另一方面，市场对豪宅的需求确实存在，尤其是在黄金地段。在上海这样的大城市，豪宅增多，成交量自然上升，均价也随之上涨。但我们必须明确，豪宅的热销并不意味着整个楼市都处于火热状态。豪宅的热销并不能代表整个市场的状况，尤其是当前大家对楼市前景普遍持谨慎态度。
无论是大城市还是小城市，楼市都尚未出现令人放心的回暖信号。总的来说，房地产市场需要经历一段时间的调整，才能恢复健康。我们应保持冷静，理性看待这个问题。
房地产作为经济的支柱产业，政府不会让其倒下，但也不会让其像以前那样疯狂上涨。毕竟，那样的问题也不容忽视。现在，政府已经明确表示，楼市供需关系发生了变化，需要防范风险，并出台新政策引导市场健康发展。
这意味着市场将面临调整，房价下跌是不可避免的。虽然谁也无法准确预测市场何时触底，但可以确定的是，目前尚未看到明显的回暖迹象。
