[气球R] 朝阳区范围非常大，从南四环到北五环，东二环到东五环半，几乎占据半个北京城。 [气球R] 由于早些年的学区差距，朝阳区的房价相比于海淀、东城、西城相对更平价一点。 [气球R] 房价分布也以产业为核心，国贸的外溢片区：双井、四惠、大望路是朝阳区房价先崛起的板块。 [气球R] 而望京厚积薄发，也将朝青、新北苑、东坝等板块的房价带起来了。 [气球R] 朝阳区二手房交易量很大，但这不代表没有坑。比如九龙山这个片区，其实也属于双井的一部分。区域内的优势是老房子不多，房子有豪宅，有公寓，还有塔楼。 [气球R] 但即便是在这样一个整体次新的片区，小区的居住体验差异也非常大。比如九龙山以北有个小区叫苹果社区，小区分为南区和北区，北区是2007年的房子，南区是2005年的房子，也算是次新房了。 [气球R] 但北区是商住两用，业主每天要感受楼上楼下公司的装修、早晚电梯的拥挤、和半夜公司开会的吵嚷声。而且下楼过个马路就是一条火车线，噪声很大。 [气球R] 就这样的房子，由于地段好，房龄新，均价也卖到7-9万/平。小公司租来办公，健身房用来开工作室，一点问题没有，但对于业主来说，几百万的房子换来10年这样的居住体验，你愿意吗？ [气球R] 所以现在北京楼市最大的雷，已不光是片区规划和发展的雷，还有房源选筹、未来流通性的雷。 [气球R] 朝阳区内部分布着大量正被市场淘汰的房子，下面这些能别碰尽量别碰！ 1⃣️ 劲松、潘家园、双桥、高碑店、管庄、酒仙桥这几个板块的老破小最好别碰。 2⃣️ 朝阳东南十里河、欢乐谷、垡头、十八里店、豆各庄、黑庄户这几个板块都不要去，产业人口都堪忧，回迁房居多，流动性不行，涨幅预期也是垫底的。 3⃣️ 首都机场、大兴机场附近的房子别碰，先不说生活配套不方便，单就是噪音这个问题，就够受的了。 [气球R] 我一直都在强调，有产业、有地铁、有人口的次新，才是真正有价值的房子。