[气球R] 最近看到一篇帖子，说西总布胡同的一套两居室，在2023年3月成交价是693万，同户型在2024年10月成交价是500万，大跌193万，跌幅达到惊人的28%。有客户问：学区房还能买吗？ [气球R] 今天逛了西城的什刹海、金融街、德胜、西长安街几个片区。深刻地感受到老城区的房价，是由学校决定的。10平米左右的老破小，在金融街卖380万左右，但在仅仅相隔一条街的西长安街学区，只卖280万左右。中间相差100万。 [气球R] 所以如果你想买西城的学区房。如果真的要考虑居住品质，必须得1000万起。如果预算在500万以下，还想要不错的学区，就别想兼顾保值增值和居住品质了。 [气球R] 不过对于租金倒是没影响。很多业主买了16平米左右的占坑学区房（我说的是仅占坑的平房），会花点钱简单硬装一下租出去，然后一家人在丰台或者甘家口买一套没有学区溢价的房子，或者在学校附近租两居室住。 [气球R] 学区老破小的租金大概在3500左右，虽然相比于房价的折损杯水车薪，但也是一个减少亏损的思路。 [气球R] 所以单纯从房产的角度来看，买学区房，就相当于去搞一个京牌，你可以为了这个指标配一辆车，也可以拿到这个指标之后把车租出去，保留你需要的指标。 [气球R] 这就是为什么我们经常叮嘱学区家长：如果你没有充足的预算，现在买学区，只考虑占坑。学区就是一个工具，用完快速卖掉即可。摆正心态，不要有太多期望。 [气球R] 以前家长们买学区房的思路，是更看重小学。因为牛小能为孩子提供超前的教育环境和成长思路。但随着北京教改政策的不断变化，家长们开始意识到：小学是一个环境，真正的竞争是从初中开始的，所以直升校在这几年变得格外受欢迎。 [气球R] 因为家长们对学区偏好的变化，北京学区的格局呈现出一个最明显的格局——初中机会更多的对口小学学区房，要比纯牛小受欢迎。 [气球R] 比如广外的荣丰2008，因为流通性好、西城的初中水平平均，走势要优于曾经风极一时的蜂鸟家园。 [气球R] 这个思路给大家的提示是：买学区房时，不要单纯的崇拜牛小；要根据自己的家庭资产情况和孩子的资质、性格、天赋，选择适合自己的学校；不要对学区房抱有太多期待，切忌，它只是工具。 左滑图片，查看东西海直升校名单～