济南楼市的保值逻辑！
文斌聊房产
2023-12-23 12:20:18
[草莓R]楼市的整体预期已经无法成为楼盘价格上涨的正向动力，也就是说如果看整体，楼市是下滑趋势，但是仍然有部分楼盘在逆境之中实现了价格上涨！本文就详细举例和总结里面的逻辑！
[一R]举例1：地段决定底线，地段+品质决定上限！这几年变化最明显的当为核心区楼盘，我还是喜欢拿cbd绿地来举例，当下绿地绝大部分二手房价在3万以内，而cbd部分优质社区的优质户型已经接近5万，绿地在占据绝佳地段的同时，或许是唯一一个没有实现真正增值的楼盘！同一区域不同楼盘因为品质差距导致价值差距在扩大！
[二R]举例2：同质化强弱、竞品数量，决定单位时间内市场表现！比如说文旅城，为什么在位置、配套还不错，房子也还可以的情况下，市场舆论如此低迷！中介喷他也好，还是大高层被摒弃也罢，这些都不是核心因素，核心要素是市场同类产品供应量太大，当年投资比较多，供需关系表现上倾向买家！
[三R]举例3：自然环境可以提高产品上限！做高品质盘，有两个核心要素：1.要么地段上佳。2.要么环境上佳。两者兼得者，济南当下几乎没有了这样的土地！比如当下改善社区，科技城为主力，价格超高依然卖的很好！比如说济南东部郊区，环境不错的地方，虽然产品溢价很高，港沟、唐冶东、彩石，整体市场表达也不错！仅仅因为供应量＜需求量！
[四R]举例4：供需平衡，在市场下行时的表现一定是供＜求，比如当下东部大部分刚需社区，面临相当大的困境，但是从总量上看一定是不够的，之所以现实表达不同，核心原因是时间周期！周期差很重要！
[草莓R]也就是说一个房子如果想要做到保值，在市场整体不行时，需要达到两个目标：1.要么供需关系是明显供＜求！2.要么重新梳理购房思路，把整体能量转化为局部能量！稀缺、品质、环境只是塑造供需关系的要素！
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