济南，外围核心区，不是陪衬！

[火R] 上一篇写了济南4大核心片区，本文再写下外围核心区的5个区域，这些区域的定位已经不再是核心区的陪衬，反而越来越明显的占据主导。这是从居住定位来定义的！ [一R]先说科技城：该片区以居住性质为主导，南侧工业南路沿线未来会有部分商业项目建设。其片区当下除了东南一角之外，大部分区域都已经开发完成，反观这东南一角又和cbd贯通，以华龙路为界与原来区域产生明显割裂！科技城片区这一角因为统一规划、统一建设、建设时间较晚，所以片区基本以纯改善定位为主。因为整体产品定位上来了！所以产生了这样一个局面：1.产品整体优于四大核心区绝大部分小区！2.同等级产品在4大核心区需要加价200万左右！一下子客群定位就清楚了！需要高品质且预算略低于核心区一档房源！塑造了一手接盘价最高的区域！ [二R]长岭山：同样是以居住定位为主，片区南部沿经十路沿线有较为密集的商业集群，高端但是体量相对有限，还是得对汉峪、高新产生一定的依托。有些人说赌它的发展潜力。其实客观来看，当下长岭山一档房源房价直追核心区，确实看不到可以投资的价值。当然由于这个片区未来各类配套都十分优质，尤其是银丰为主导且教育资源炒作良好，目前市场认可度很好，比如今年银丰销量居然超过1200套！ [三R]盛福片区：无产业、无片区大型配套，定位为依附型居住片区。主要客群是四大核心区的客户外溢！但是这里也有优势，就是片区整体规划，紧贴核心区，片区内部建设更加整齐，产品定位更加高端！也就是说，同样的产品如果放在核心区，最少要加100万预算，同样预算300到400客群，所对应的核心区二档房源，基本还是以高层和小高层混合房龄超过5年的社区为主。也就说盛福定位同样清楚，所以卖的同样很好。 [四R]莲花山：这里主要讲的是港沟和文旅城金茂！这里所做的补充，主要就是旅游路沿线所缺乏的高端社区！当下汉峪片区的一档小区大概有5个，龙洞片区的一档房源正在面临老化和产品力跟不上的情况，所以绕城高速以里，旅游路沿线的最后补充就是港沟！ [五R]cbd西：其位置在老城核心和新城核心的交界处，有10块土地组团，以居住定位为主，有两块山体作为自然环境的点缀，位置算是很好，但是地块较小且还有部分回迁的混合。卖肯定是好卖，但是具体能卖到什么价格还得等待看看！ [草莓R]也就是说，因为核心区开发更早，且大部分小区品质太低，成就了当下外围核心区的成功转型，如果这样一看，咱们吐槽的土地规划的烂，居然成就了不同角度的好