济南房子不能投资！

[火R]新年过了，踏入龙年，又一个新年开始，再说一下我对济南楼市的观点，确实不具备投资能力，且闲置资金如果在买房住不着的前提下，不要进入楼市！ [火R]我把济南楼市分为三种情况来说！ [一R]地缘性为主的区域，比如西南、西、北，去化速度比较慢且土地存量很多，二手房产品会始终遭受新房库存的挤压，形成这一样一个局面：新房+二手的库存量的基本面会增加，二手房竞争力会随着新房产品的增加、升级而减弱。 [二R]供需关系略倒向卖方的区域，比如东部历城，这些区域一直保持着相当快速的新房去化速度，多以首套置业的刚需为主，目前最大的问题是：购买力瓶颈。这些区域剩余土地转变为改善赛道之后，给刚需准备的房子已经完全定型。50万首付，6千月供，这个基本平衡点很难打破，也就说能在这买得起房的也得是家庭收入突破中位数且原始家庭有不错的积累！本身客群就是收入稳定的年轻人，即便客户多房子少一些，怎么可能再上涨很多把客群挤走。 [三R]改善有自己的逻辑，还能集中充分供应3到4年，需要上万300万以上的客群来支撑，可能这一波之后，真正具备较强购房能力的人群已经被充分集中，这一批是济南最好的房子，大部分人短期内再想置换也没有目标，所以会进入居住稳定期，当然有些投资客会把房子拿出来卖，对应的市场购买力确实被这波供应集中收割过的，改善客群数量会有，但是一定不会再有很多！当下优质房源价格3万到5万，已经接近济南城市价值的上限，如果还想继续上行，只能看城市发展，能不能城市地位上突破一下！