济南楼市，东风吹过！雪融？

[火R]年关刚过，东风一波接一波的吹过，利率3.75（历史最低），公积金政策随之跟进（2成首付来了），公积金贷款利率也快跟上了，接下来就是一波+一波！这波东风一定足够猛烈！ [火R]东风表达的是什么意思，我想就不必过多赘述，但是配和东风的策略，对于当下在济南购房者一定要看清楚！因为当下如果不做好供应端的规划，光靠吹风显然不足以改变格局！ [火R]济南楼市，哪几件事比较紧迫？1.zf租赁住房目前因为回报率的问题，当下劣质资产价格太高不可能大批购买底端房产，需要继续降！2.需要大力开发的区域，因为在供需关系上无法提供绝对信心，需要逆转！3.供应结构转型，好土地做高收益，基本央企，zf收益一把全部包揽！ [一R]需要有些房子降价？这是占据二手存量大部分的老破小、品质很差的房子，本来就很难作为商品房出手，且从舆论环境上已经铺垫了多年，刚需新商品房一但停止供应，成熟区域的存量最终博弈就会到来，这类房子对应的客户群体购买力和思想建设太过脆弱，很容易崩溃！一但房价降到某个点，zf租赁住房就可以贷款出手了，有稳定收益意味着偿还能力，银行才能放款！ [二R]大力开发区域依然是东部，除了四个成熟郊区，其他区域还有大量的土地供应，只不过这些区域当下不被认可！这里也很明确：持续产业集中带来人口集中，房子房龄大部分比较新，新房停止供应，但是人口不会停止聚集，也就是说在一定周期内，这些区域存在在大批非自住性质商品房会迅速转化为自住性质，最终因为住宅数量不足以满足需求而导致刚性需求大批外溢，为张马北，济钢、孙村、唐冶北、郭店甚至更外围开发做好市场和人口铺垫！ [三R]收益一把全部抓，从财富分配结构28定律来看，占据2成的以上的中等财富及其以上的人群，对于居住品质的要求将会越来越高，但是按照当下的土地规划，最终成型后，所能提供的优质改善社区远远不足以覆盖真正的有资群体的数量，这就是基本供需关系的支撑，现在不同阶层，思想大概率是不同的，况且当下优质土地基本都在zf和央q手中，在供需关系和土地规划以及未来收益尽在掌握的情况之下，只要不是过分离谱脱离了实际，基本随便拿捏！ [草莓R]比如科技城3万起步，已经完全被认可，这可是2年之前完全不被提及的区域！有房产问题可以私心，可以解答最客观全面的济南楼市的层级划分！