济南片区分析（历城篇1）

[火R]历城区作为这几年济南城市发展的主力区域，各板块开发速度都非常快，进入到24年，有一半区域进入尾声开发基本完成，还有一半区域进入到主力开发期。土地供应结构，市场供应结构，产品定位结构都已经发生了明显的变化！ [一R]雪山片区：以居住和文教功能为主，距离核心商业区基本都在30分钟的电动车程之内，在济南地铁还未成型的现在，成为刚需最受欢迎的区域，6.5套万左右的商品房，10年左右的开发周期，平均每年消化6000套以上。当下开发属于最后的尾声，新房刚需产品库存量在600套以内，新开的盘中海雪山境和凤鸣润府基本定位偏改善和改善！二手市场开始明显分化，有中建新悦城这种低品质3居1.2万左右，也有龙湖春江郦城超过1.8的二手，新房价格更是冲到2.7万顶峰，所以说需要小高层产品的，绿城和万科最后150万到200万的库存，在二手大多处于高税且优质次新小高价格较高的前提下，基本属于最后的选择！ [二R]唐冶片区：实际距离核心区较远，但其拥有自成一体的能力，世纪大道和唐冶中路沿线拥有体量不小的商业区，有多个山体和人造公园，拥有不错的自然环境，在建有大型三甲医院，属于历城区教育资源最优质的区域，也有行政区域的支撑，当然唐冶西也有像飞机航道这样的不利因素。唐冶现在已经比较成熟，本质上看没有太多提升的空间，但是随着地铁3号线的开通，当唐冶和汉峪金谷、cbd等商业区链接起来后，唐冶作为比较舒适的居住区域，可以继续成为二手市场最热的区域！现在唐冶的刚需盘供应只有能建紫郡兰园和远洋少部分库存，华润润府和龙湖景粼原著、保利鹊华赋都成为改善定位，150万还有选择，但是楼盘也是最后的库存。二手也出现了两极分化，有绿地城这样的1万两千多的二手，也有龙湖这样的1.5到1.8的二手，同时新房价格最好的房子已经冲向2.5万！价格分化核心要素在于供需关系！ [三R]神武片区：不具备改善的条件，但是宣传出了改善的调性，实际市场表现没有那么好，有制药厂也有厂区，最重要的是缺乏像唐冶这种成熟片区的商业配套，当然这里因为开发较晚，相比较于其他片区建设规划更加规整，尤其是当下库存较多的绿城春月锦庐和融创未来壹号，更加适合对于生活预期有较高格调的小资群体，因为刚需产品基本无货，现在基本实际投入都得在200万以上。整体上看起来更加现代化，建筑环境更加规整，但是生活氛围不足！ [火R]张马南片区：这是距离各核心区距离最近的区域，本质上拥有比较不错的地理位置。济南买房 （接评论）