岳老师划两个重点，房屋养老金缴或不缴。最后买单肯定是老百姓，最后落地点肯定在房价与租金。 许多老破小社区以前没缴过专项维修基金，所以房屋养老金账户余额会少于新建的规范化小区，而这部分余额肯定要业主及接盘者后续缴纳补齐，导致一线城市老破小社区持有成本提高。 ✨对老破小房价利好还是利空，要看这笔钱收多少，少的话就是利好，多的话就是利空。 租金是跟由当地薪资水平决定的，是买方市场。同时给租客提供房子的，不仅普通房东一个主体，还有当地政府。所以房屋养老金对租金没什么影响。 房屋养老金分三个账户，分别是公共账户，这部分资金来源是地方财政出钱；个人账户，这部分资金来源是业主缴纳的专项维修资金（强制缴纳）；补充账户，这部分资金来源是业主自愿缴纳。 ✨跟我们养老和医保一样大致分为两个板块，一个是个人账户，一个是公共账户。个人账户就是我们买房时缴纳的维修金，只用于本小区维修。公共账户参考医保是所有人交钱给所有人用，大家公摊成本。我们后面每年要交的钱，就是公共账户的钱。 未来要支出维修的话，两个账户各出一部分钱。具体划分比例和费用还未定。新的房屋养老金制度打破了原来的分配机制，原来是专款专用，一个小区缴的钱就专门用在这个小区。但以后是政府统一收缴，统一分配。 2019年之前，老旧小区的房屋改造采取的方案是拆迁，于是一大批拆迁户一夜暴富，著名的猎德村、华润旧改；2019年以后，老旧小区的房屋改造采取的方案是改造，政府出钱帮助老小区修电梯、修停车场、修外墙等；2024年开始，老旧小区的房屋改造采取的方案是以旧换新和原拆原建方案，原业主自筹重建。 ✨从大手笔撒钱大拆大建开始，到出钱给你维修，再到你自己自筹重建，大家长的力度一次比一次小，说白了就是大家长没有办法来进行兜底了。 目前我国有500亿平方米住宅，可以说家家户户都有属于自己的房子。而其中这些房子大约有300亿平方米，都是在上世纪建设的。其中，上海、济南、北京这三个城市20年以上房龄的老旧小区占比分别达到61%、49%、47%。 深圳福田或罗湖一些老小区楼龄基本上在30年甚至35年左右，水电等设施都开始老化。如何避免这样的高层住宅沦为老破旧的贫民小区呢？就得靠翻修。