上海买房攻略：梅园（陆家嘴北滨江）

2015年之后，梅园板块，也就是大家熟知的【陆家嘴北滨江】区域强势崛起，陆续供应了万科翡翠滨江（一期）、陆家嘴壹号院、九庐、等一连串的楼盘。太古源·源邸是最新在售的楼盘。 盘算下来，梅园的豪宅数量，可以与浦明路媲美。 北滨江近年的配套发展也较为迅速。14、18号线相继通车，尚悦湾、船厂1862商场开业，船厂滨江绿地完工： （📷见图4） 北滨江的上海造船厂始于1862年，民生路码头、滨江粮仓都有逾百年的历史： （📷见图5） 重点讲一讲北滨江的楼盘。 地段和景观最好的，无疑是九庐。 陆家嘴街道，小区隔壁是尚悦湾和船厂滨江绿地，对岸是北外滩。 （📷见图6） 九庐主要的问题是溢价太高，2房成交价都逼近3000万： （📷见图7） 除了400㎡楼王（毛坯）是3.6米层高之外，其他户型的层高、品质细节都比较差。 这楼盘主要的卖点就是景观。如果是江景被遮挡的楼栋，2房的价格可以买九龙仓4房： （📷见图8） 其实，北滨江这边定位最高的是恒大滨江华府，最小户型339㎡以上，6000㎡会所，前后无遮挡。 不过，因为众所周知的开发商原因，该盘产证都没办出来。并且恒大+金螳螂装潢，将土洋风发挥到极致。 北滨江的改善盘们，定价都比较贵，改善盘卖豪宅价，可以直接PASS： （📷见图9） 定价相对合理的，是万科翡翠滨江一期和陆家嘴壹号院2个小区。 陆家嘴壹号院刚成交一套170㎡ 2900万的四房，小高层+一线滨江，得房率和视野都比较好。 （📷见图10） 部分房源的挂牌价与太古源·源邸期房接近： （📷见图11） 北侧江景被太古源遮挡，万科翡翠滨江一期开始走性价比路线，价格相比几个改善盘更友好： （📷见图12） 太古源第一批次的定价，有的人说贵，有的人说便宜： （📷见图13） 一线滨江小高层，大户型中区15万/㎡单价，看着确实不贵。 但仔细一想的话，这批的西侧地块有公租房、有底商，南面采光还有遮挡，只有2-3小时日照。5000万总价以上，总归要买没有缺陷的房源。 太古源后续的东侧地块，前排江景的肯定要更贵了，性价比又成了问题。 太古源·源邸这个地块，同样的总价，锦园/金陵华庭vs太古源，未来的流动性会更好。 北滨江的医疗、商业、交通、教育配套算是市区里的中上水平，但不是最顶尖梯队。5000万以上总价的房源，还是得三思而后行。 2000-5000万之间的部分豪宅房源，还是具备一些竞争力。