2006年大宁国际商业广场还没开业之前，大宁居民都是跑去凉城的麦德龙（现已歇业）购物的。 之后，大宁和虹口足球场的商业繁华了起来，凉城则回归纯居住区。由于是中环内少有的地铁真空区域，逐渐被人遗忘... 上海解放后，凉城靶子山这里一度作为上海的死刑刑场。到了上世纪80年代，靶子作为上海部队和武警学院进行射击训练的场地。 1985年后，城市中的建筑垃圾便纷纷运到这里，越堆越高。十几年过去这里还是老样子，道路还是没有打通。 （📷见图4） 不过，大宁、虹口足球场的商业和医疗资源，都在1-2公里之内，几乎可以视作本板块的配套。例如，凉城的水木年华花园，小区就位于慧芝湖的斜对面： （📷见图5） 凉城现在虽是中环内的地铁真空地带，未来将新增19、20号线两条线路。20号线一站即达上海马戏城；19号线是高能级的线路，直通北外滩、陆家嘴。 再来讲讲凉城的楼盘。 零几年的时候，虹口还是北边几个区里的老大哥。 凉城地区有一些军产房。商品房里也有一些部队分房，当初的档次并不低。中虹花园丽都苑曾经还是白玉兰奖小区： （📷见图6） 06年的香杉园车位配比达到1：1.2，半人车分流，不过，这些老小区有一个通病——户型做太大了！ （📷见图7） 要成交的话，单价就比较难看了： （📷见图8） 凉城次新小区的户型，做得就相对紧凑。虹口金茂府是106㎡的小三房，宝华城市花园则是89㎡两房/122㎡三房。 新城虹口金茂府和宝华城市花园，品质约等于大宁金茂府和宝华现代城，房龄更新一些： （📷见图9） 差了一站路的距离，宝华城市花园的2房，愣是比宝华现代城便宜了300万： （📷见图10） 差了一站路的距离，宝华城市花园的2房，愣是比宝华现代城便宜了300万： （📷见图11） 即使刨去南北通户型的溢价，宝华现代城沿广中路第一排的双南户型，还是比宝华城市花园贵了20%： （📷见图12） 大宁宝华的溢价，有学区的因素，也有凉城宝华地铁未开通的因素。不过可以肯定的是，溢价在地铁通车后会收窄。 实话讲，750万的宝华城市花园2房，也没办法说价格特别笋，租金回报率很难看。只不过，在750万2房这个价位段，是有一定竞争力的。 凉城距离开通地铁还比较遥远，我们没必要在此时买入这个板块。 不过，凉城的房价可以作为一个价值标尺，避免高价接盘大宁的各类房源。