上海买房攻略：桃浦

要论全上海哪个地段负面评论最统一？桃浦绝对是首当其冲。 原先是化工厂地皮；又闹出粪便处理厂、污水处理厂的风波： （📷见图4） 配套上15号线地铁旁的新房，周边什么都没有。中央绿地旁的新房又没有地铁。目前区域没有像样的商业。距离比较近的，只有社区级的大华虎城嘉年华。 桃浦智创城不论招商如何，楼宇品质还是蛮高的： （📷见图5） 然而，桃浦新房的定价，在中环一圈其实是洼地，只有8万/㎡左右。 桃浦各个新房的品质，在同价位是最顶的，甚至让1000-1500万价位段的新房汗颜： （📷见图6、7） 盘点一下桃浦新盘的品质排序。 各方面最好的，应该是还未开盘，但外立面早已做好的东苑宝华地块（宝华紫薇之星）：（📷见图8） 外立面采用白色花岗岩干挂，硬性装标为5000元/㎡，比肩一些14万/㎡的项目（中海领邸）。其他项目各有优劣。 我从外立面、公区和内装3个维度评分如下： 外立面：普陀金茂府>建发海阅首府>中环云悦府>宝华紫薇花园>中环桃源里 公区：宝华紫薇花园（有会所泳池）>建发海阅首府>中环云悦府（有会所泳池）>普陀金茂府>中环桃源里 内装：宝华紫薇花园>中环云悦府>建发海阅首府>普陀金茂府>中环桃源里 桃浦楼盘的高品质是有一些传统的。 十多年前的中环名品公馆、恒盛鼎城圣都会，就上了干挂石材外立面： （📷见图9） 甚至还有祥和王宫、复地香栀花园这样的高总价别墅。 桃浦造了这么多高品质的房子、开盘价格并不贵，还落得人人喊打的地步，问题就出在供给侧上了。 桃浦智创城还在画饼阶段，创造不了成规模的本地就业。桃浦新房800-1500万的总价段，注定了大部分买房人是需要上班通勤的。 桃浦、南大、南翔茫茫多的房子，要抢一撮到市区通勤的买房人，楼盘供给远大于需求。 这个问题，只有等这些新房破发、价格具备全城级吸引力之后，形成新的价格平衡。 即便如此，我不认为桃浦的房子一无是处。 虹口江湾镇、杨浦中原这种与市中心割裂更远的地方，新房定价也来到了9-10万/㎡，桃浦新房的定价显然是更合理的。 相比于新房而言，目前桃浦二手房的性价比更高。 次新房的中环名品公馆（得房率90%+）和恒盛鼎城圣都会，正规3房的总价已降至650-780万： （📷见图10） 这俩都在15号线地铁口。 武威东路站到上海西侧市中心的虹桥开发区（娄山关路）只要13分钟，这个通勤效率，其实和大宁这边差不多了。 （📷见图11、12）