苏州楼市50%off，上海郊区房子的麻烦大了
哲昌看房产
2024-12-06 15:57:16
有段时间没看苏州房价了，我顺手到贝壳App上看了一眼，一圈之后，不得不承认，作为上海房东，我破防了。
听闻过苏州房价跌了很多，但没想到跌得那么厉害。
话不多说，我们直奔苏州工业园区的玲珑湾花园。
（📷见图2）
玲珑湾花园在东方之门（湖西CBD）和湖东CBD中间，坐北朝南正对金鸡湖，距离园区火车站也就2km.地段、配套、交通便利性、环境全部拉满：
（📷见图3、4）
玲珑湾十一区是房龄最新的一期，不说是翠湖天地吧，至少也是个苏州中海建国里：
玲珑湾花园十一区135㎡三房总价已杀至600万！
上海500-600万是什么房子？
乡下地方的100㎡刚需新房。
前几天，好多人来咨询曹路的金海汀云台，这个盘最终还触发了积分。
曹路我之前去过几次，必胜客在当地算是比较好的饭店了，周末要排队的。
苏州湖东/湖西CBD的商圈能级，大约介于上海普通市级商圈与顶级商圈之间。
（📷见图5）
曹路房子比金鸡湖贵50%，呵呵哒...
松江大学城的房子要6万/㎡，吴泾化工厂的房子接近7万/㎡.
直觉告诉我，上海郊区的房子有巨大泡沫。
其实2016年那会儿，苏州园区标杆盘的价格，至少还要比上海郊区上车户型贵60%：
（📷见图6）
现在，差价被拉平了：
（📷见图7）
还得考虑到2015-2018年的行情，上海是先涨的，苏州后涨。
也就是说，上海郊区现在五六百万的房子，如果估值看齐苏州市中心的话，至少得跌到300多万了，-40%是打底的。
当然，苏州房价跌成这样，有它自己的问题——供需结构差、租金回报率糟糕。
上海商品房的挂牌率一般在3%左右。
苏州则普遍达到7-8%：
（📷见图8）
像铂悦犀湖这种投资客集中的楼盘，挂牌率则达到10%，非常夸张：
（📷见图9）
玲珑湾花园的135㎡一个月只能租6200块：
（📷见图10）
照这么看，房价还能再拦腰一刀...
上海郊区的房东们也别偷着乐，面临的问题和苏州是类似的。唐镇次新房，租金回报率也就只有1%：
（📷见图11）
现在这是租售比和租金增速，两个都不行。
上海买房人活在一个巨大的信息茧房里。垃圾资产还在抢着买，觉得再不买会踏空。
苏州就在上海的隔壁，城市能级较高，园区的城建是一线城市级别的。比价效应是有参考意义的。
五六百万在苏州横着走，在上海却只能忍受郊区的刚需小户型。
园区火车站到上海新客站只要20多分钟，进城讲不定还比上海郊区房子快：
（📷见图12）
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quentin6688
上海的房产证就比江苏值钱啊
江南皮革厂-黄鹤 回复 12-08 22:49
都一样的
平安就好
工业园区没活干了，当然卖不掉了。
大忽悠
明年上海房价有可能大幅度下跌，今年从9月开始上海房价的假信息，假数据太多，迷糊了一部分人智商，到目前开始慢慢明白了，前几个月的信息基本上都是假的，是伪造的假数据，但现在明白也不晚，明年小心点，谨慎点就行了，切不可再被假信息，假数据所左右自己的判断。
用户10xxx18
玲珑湾还想炒作，还想装老大[得瑟]
酷力欧
还是广东好，几千一平方米的房子大把
用户10xxx11
形势早已巨变！房子那么多，现在把钱变成房容易，但是要把房变回钱可就难了。房价高对大家都不好（炒房客除外），最终买单的都是老百姓。很多人只看到价格到哪了，而很少考虑它到时能不能卖出去，好不好卖。房子是商品，卖不出去喊破天都没用，所谓的房价都是虚数，要有人买你的房才行。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，都不知道你转手要卖给谁，卖给有钱人？他们都很多房等着卖呢。就算他们有改善需求，一般也会优先考虑买一手新房，而不是二手房。房子实际建造成本是非常低的。有人说土地贵，房价都跌了土地不跌吗？不肯卖？你爱卖不卖，不卖拉倒，别以为大家不知道，卖地是来钱最快的，也是最好赚的。房价低才能真正释放消费力。（现在急的是卖房的人，想把房变回钱的人才急。对于买房的人不用急，有钱还怕买不到房子吗？有钱随时可以买到房，有钱想买哪里都行，手里有钱才是真正的踏实。钱可以做很多事情，包括投资展业，但是没钱你想做也做不了，就会限制。不管你拥有什么，只要你没钱，你就寸步难行。有钱才能真正享受世界。不要让房子早早束缚了你美好的人生。）
终是1场梦
苏州本来也不是一线城市，房价就不应该太贵，一万左右合理
用户16xxx32 回复 12-07 14:57
我觉得你说的很对，连省会都不是
给爷死 回复 12-07 21:39
上海是世界中心，房价100万一平也合理，慢慢享受吧
我们
我修过房子（楼房），明明2000多一个平米就修好了，怎么炒过几万一平米啊，坑！
墨鱼蛏子
想清楚了，上海的工作多还是苏州的多，如果都不多了，回老家住个破房卖红薯也可以你。
良朗
80%的下跌等着呢。
用户12xxx85
上海郊区房子卖把册老去啊那么贵，市区也没人接盘了击鼓传花傻瓜不多了
用户10xxx14
金鸡湖西五六万？
用户18xxx89
上海新客站要拆滴。以后只有东西南北4个站。
阿克海姆疯人院它爹
上海郊区目前只看好青浦
弹无虚发袄
苏州园区买房上海上班指日可待
用户10xxx31
最好不要钱。
skyline
八字
金黄的蛋卷
快跑[笑着哭]
诚信
我一个月工资才四千多一点，怎么租的起房子更别卖房了，算了还是回农村老家吧！
稻河村夫
哥两好呀[哭笑不得]
象鼻子
就这？再跌60%也无所谓
jackstandwell
湖西湖东不就是松江枢纽的能级吗，已经33%off了。