上海买房攻略：江浦公园

江浦公园是集杨浦区配套资源之大成者，江浦公园在2021-2023年迎来了：仁恒海上源、金隅外滩东岸、保利越秀和樾天汇、保利建工海玥天汇。由于江浦公园4个盘都是铝板外立面，被网友们戏称为【江铝社区】。 江铝四子，除了和樾天汇之外，均已交房。 江浦公园处内环内，配套齐全、交通方便，楼盘交付的品质也比较高，其实对四周的区域都会造成压力。 五年限售政策，暂时把江铝社区关了小黑屋。从2026年11月将开始开闸泄洪。仁恒海上源第一批开盘是在2021年11月24号。 其中，影响较大的是仁恒海上源（1163套）、金隅外滩东岸（726套）。 来看看仁恒海上源当时的价格： （📷见图4-8） 当时，不论有多少异议的声音，拿二手房换这个盘都是血赚的。： （📷见图9） 金隅外滩东岸则制霸了1100-1500万总价段。 99㎡三房1100万，137㎡大面宽三房1500万： （📷见图10） 金隅外滩东岸虽然面积紧凑，但品质却达到了改善盘级别。室内层高达到3.1米，小区自带会所泳池： （📷见图11） 小高层无连廊，99㎡也做到了一梯一户飞机户型3房2卫： （📷见图12） 金隅的这个北立面，也只有豪宅能比了： （📷见图13） 2021-2022年，投资客蜂拥而入新房市场。 据统计，仁恒海上源认购人群里，超过57%是新上海人，上海人身份证里杨浦区只占26%： （📷见图14） 这意味着有很多人是冲着海上源买了能赚钱，限售解禁后仁恒海上源将面临较大的抛压。 已交房未限售的内环品质盘——新湖明珠城4期和新湖上海青蓝都是原价/破发卖出： （📷见图15） 海上源、金隅处于新房海量供应的杨浦区，也很难溢价卖出。 一旦有资金链紧张的投资客砸盘卖出，将会产生一系列的涟漪效应。 首当其冲就是江浦公园西面的瑞虹新城。这俩地方的购房人群，其实是重合的，有很强的替代效应。 趁着江铝社区还在关小黑屋，瑞虹仍然在成交一些高溢价的房源： （📷见图16） 等金隅解禁出来后，瑞3这种1200万的两房，完全没活路。如果金隅外滩东岸解禁时涨价幅度不到10%，杨浦区近期的新房都是要破发的。 靠近复兴岛的中建壹品外滩源著，连廊新盘，定价几乎持平金隅，认筹率700%+的保利外滩序，定价达到13万/㎡。 浦东联洋也比较危险。主要的卖点是产业+学区，也很容易被江铝社区替代。仁恒海上源附近规划了9年制学区，大概率对口江铝四子，以后就会是一个优质学区。