上海楼市是否已经见底❓ 如果不是的话，大概会在什么时候见底❓ 上海楼市见底后，会不会立刻上涨❓ 🤔相信这是所有买房人，以及卖房房东的疑问。 今天就展开聊一聊。 什么时候，上海平均租金回报率 = 首套房按揭利率，上海楼市就见底了。 我把它称之为【刚需底】，租房成本 = 买房成本的临界点。 目前还差多少❓ 根据易居研究院和链家最新的数据，上海平均租售比为1.84%。首套房按揭利率在3.15%。 （📷见图2） 😊如果2025年，“适度积极”的货币政策发力，LPR直降100个BP，那房价就可以稳住了。 😭维持目前的租售比和利率，则没办法止跌。 人民币汇率可能承压...美联储降息节奏再停顿一下，直奔1️⃣：8️⃣了。 楼市抵达【刚需底】，并不意味着立刻上涨！ 房价要想上涨，估值要有吸引力，要能产生赚钱效应。 【房子的估值，可以用资本化率来衡量。 资本化率 = 净租金回报率 + 租金增速】 🤯目前，上海房子的租售比只有1.84%，租金同比下降9.8%，资本化率直接干成负数了！ （📷见图3） 👎毫不夸张地说，上海房子没有任何投资价值。 现在但凡有人问我投资买房，我都是劝退的。 参考合理资本化率，上海房子的租金增速，年化得在3️⃣%以上才达标，最低也得有个2️⃣%。 租金增速 = 名义GDP增速 + 人口增速 - 新增住房供应比例 上海的名义增速逐步降至4%、人口0增长、新房每年供应占总量的2%以上，十四五期间还有40万套租赁房的供应计划，后续还会持续新增，租金增长趋势非常不乐观。😢😢 衡量房产值不值得投资，我们可以比较其租售比与合理租售比。 ↗️合理资本化率 = 贴现率（一般采用30年国债收益率）+ 风险溢价（2%-5%，一线城市房产可以取2%）30年期国债收益率已经降低至2.03%： （📷见图4） 也就意味着，上海房产的合理资本化率为4%。 通常而言，风险资产的合理资本化率会有一个下限，5%是一个合理的估计。预期回报率都不到5%，凭什么要冒风险买它呢❓❓