～～～年底将至，咱们聊聊明年的海淀市场吧。 1.明年海淀的新房供应井喷，近9000套新房在售 ·现有9个盘在售，总库存量为1267套。 ·新增供应量（保利·嘉华天珺+海开·颐海澐颂+功德寺绿城和越秀），3172套。 ·四个新地（朱房村、树村、田村、四季青），供应约4500套 库存量、新增供应量合计起来，明年海淀大约有近9000多套新房销售。 这是个什么概念呢？ 过去四年（2020/11-2024/11），限竞房和普通商品房加起来，海淀不过供应6800套，也就是明年一年的供应量是过去四年的1.1倍。 几乎要赶上朝阳和丰台的库存量了。 由此可见，海淀新房市场的稀缺属性被打破了，之前买不上海淀的客户，机会来了。 2.产品端在发生微妙的变化，永丰在做大，功德寺在做小 嘉华天珺和颐海澐颂不约而同在户型面积上做了升级。 嘉华天珺，这次推出了60套172的户型，这在永丰北是NO.1。 之前本版块的最大户型是栖海澐颂的154、148四居，总共84套，已经售出76套，仅剩下8套，都是一些一、二层及顶层。 再看幸福里润园的147四居，供应96套，全部售罄，成交均价是84660元，套均总价1246万。 这就证明了板块内高端改善还是很有市场的。 与此同样，永丰南也推出了60套160+的大户型产品，总价跟嘉华天珺的172平四居差不多，直面的PK。 再说功德寺，与永丰南北不同的是，它在极力的控制总价，产品往下探。 120以内的刚需产品有250套，占整个小区总户数的36%，三分之一的比重，真心不低了。 这250套，算是致敬海淀刚需，秒没是一定的。 这就是产品段的微妙变化，刚需版块开始尝试高端改善。改善版块，控总价留住刚需，说白了就是，扩大客群范围，促去化。 3.明年海淀将上演不可避免的新房价格战 一是，供应井喷，竞争激烈，不可避免的厮杀。 丰台和朝阳就是很好的例子。 二是，大周期的影响下，海淀的神话已经被打破。 富华里的现房买的很不理想，西山观复7月1号开盘至今已近半年，到现在才成交了31套。 另外，二手房方面，降价的消息大家听的应该也不少了，没有强学区支撑的地方，价格神话都被打破，甚至连蜂鸟家园这样的强学区房，品质不行，也是照降不误。 三是，明年新供应的几个地方，竞品版块较多，综合实力差别不大，且总价段有重合，因此不可避免的直面PK。 所以，明年的好戏，在海淀。 供应增多，价格下探，是上车海淀的绝佳窗口期。