济南新房，高不可攀！

[火R]济南楼市将迎来一波周期大概3年的一手接盘价最高的时期，这是由市场产品定位供应和土地供应规划所决定的！ [火R]相信了解济南的人都清楚，东部新城核心区和成熟郊区的土地供应已经接近尾声，这些区域的开发周期基本在3年左右时间基本完全结束！ [火R]哪怕东城房子大多房龄在15年之内，但是其产品差异巨大，由于前两年楼市热不论是什么产品都可以卖的出去，所以聚集了大量的高层、低品质、户型差的社区。所以说最后土地供应，哪怕没有绝对地段优势的前提之下，可以造出一手接盘价最高社区的底气，就是新房产品的产品力绝对优势！ [火R] 决定未来房价走向的核心要素只有一个，就是供需关系，是否可以制造出炒作的要素，如果3个购买力足够的客户对应的只有2套合适的房子，那一定是价高者得！自古以来都是这种逻辑！原则上上限在竞价之后第一个退出的人！反之亦然！ [火R]各地市陆续放开、放松限购，目的就是虹吸有实力购房群体，这个就各凭本事了，上海再好不可能装下所有人，但是它的资源属性确实最高，正常逻辑下人人都想去！所以金字塔模式下的城市发展逻辑已经成为主旋律！ [火R]济南人口吸引能力一直位于前列，最大的本事在于不错的资源配属+房价收入比低！人努努力完全可以留得下，8公里范围内在奥体附近150万左右有大批房产选择空间，这在很多城市无法满足！ [火R]即便人口流入年15万左右，但是方向基本以东部为主，这也明显的造成了各区域每年房产销量质的分化！雪山万科一年可以卖3千套，但是很多片区所有房子加起来一年卖不到1千套！且东部商业对工作人口的虹吸能力不断提高，真正具有竞争力的商业区域还在待交付中。 [火R]这也是东部优质区域土地供应结束后，二手市场可以快速恢复的最好支撑，也就是说，今年开始东部各区域二手房再无同区域新房产品的竞争。但是很多普通房产二手库存因为积压，需要一个周期去化，销量回很好，但是价格不一定涨！但是一定不会跌了！ [火R]今年楼市，看需求出手，看实力决策，看区域判断时机，东部楼市除了几个投资客为主的楼盘或许具有泡沫之外，大部分楼盘没有多少泡沫，需求和供应端，目前看一定是需求端更多，且未来这种趋势会越来越明显！

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