最后一批100平小三房，还能买吗？（1）

上个月底，上海对新建住房面积放开了限制，【7090】成为过去式。这也就意味着，目前在售、待上市的新房，可能是最后一批100㎡小三房。 今天，就花一些时间，系统性分析一下，最后这批100㎡新房，还能不能买。 （📷见图2） 01. 品质 买新房的主要目的，就是为了改善居住品质。 很遗憾的是，近几年出现质量问题、业主WQ的新房，几乎清一色出自100㎡小三房为主的小区，例如： （📷见图3-5） 这几个还是上海最贵的100㎡小三房，均价1000万以上的小区。 其中，仁恒静安世纪（认筹率超过600%）和御江廷（入围积分92分），曾经是超热门的新房。自从选完房，就可以组建业主群预备WQ了： （📷见图6） 本质原因，出在土地性质和开发商成本端了。 这些100㎡小三房，来自于近几年新拍的土地。相比于老地皮和旧改地块，有各种各样的缺陷： ①有户型限制，70-80%房源要造成100㎡小户型，老地皮和旧改地块没有户型限制； ②开发商拿地成本比老地皮/旧改地块更高，利润空间小，偷工减料的概率更高； ③高层都做成了2梯4户的连廊房，严重影响建筑美观、中间户采光和隐私受影响； ④新增了环保和节能建筑标准，得房率相比老地皮和旧改地块新房偏低； ⑤内部塞了保障房和租赁房，有些小区比例甚至高达40%。 近几年的精品新房项目，绞尽脑汁，也想不出任何一个，来自于新地皮（100㎡三房为主的小区）。 云锦东方、宝能公馆、龙盛福新里...全都是老地皮或者旧改地块的新房。 02. 二手房市场认可度 90-100㎡三房作为主力户型的新房，在二手房市场的认可度会怎么样？其实已经有许多可参考的标的。在同一地段，紧凑户型的小三房，价格未必比得过舒适的两房： （📷见图7） 更精准一点，同小区、同面积的2房和3房比较 （📷见图8） 即便是蟠龙天地这种刚需上车/投资买房人为主的楼盘，接盘者也更偏好舒适的两房，而非紧凑的三房。 这也就意味着，100㎡做三房的户型“创新”，已经失败了。绝大部分100㎡三房，本质就是个2+1房。 最小房间除非做成榻榻米，很难放床睡人。 （📷见图9） 上图的蟠龙天地，还算比较正常的，两间朝南的卧室去除飘窗，至少还有10㎡.近两年的新房，户型越做越癫。比如中环置地润府的103㎡边套，次卧分别只有4㎡+6㎡，可否称其为1+2房？ （📷见图10） （⚠️未完待续，见下一篇）