💎徐汇地段最好的是衡山路和建国西路板块。 不过，花园洋房、名人故居都集中在衡山路。 建国西路板块则以石库门建筑为主，历来地段就要弱一些。 👉比较老商品房的档次，也可管中窥豹，了解到板块之间的地段差异。 衡山路的老房子，金苑、亦园、东亚公寓、芝大厦都是时至今日都不过时的豪宅。 建国西路档次稍微高一点的老房子，也就只有华仁大厦和梵高馆。 大部分楼盘，当年也只是普宅而已。举个例子，年平花苑2004年的售价也就是12000元/㎡，比当时的南京西路、古北房价都低了20%以上。 太原邸2006年开盘价是25000元/㎡，和徐家汇的一众楼盘（永新城、尊园、福源汇居）相当。 😅到了2011年，嘉御庭开盘9万+/㎡，建国西路才恢复了上只角的本色。 最近十年时间，建国西路的进步是比较大的。环贸iapm、建业里嘉佩乐酒店（市中心最贵五星级宾馆）、永嘉庭等高端商业的开业，大幅度提升了板块能级。 不过，需要注意的是，即便地段和配套相当优越，建国西路板块的底子，仍然是上只角里的边缘人。 ‼️绝大部分的老房子，当年都是普宅，不宜以高溢价买入。 重灾区就是梧桐花园和汇景苑（新加坡美树馆）。经常有买房人私信问我，1500万预算，买在梧桐花园、汇景苑行不行？看着单价也不贵 那还不如老老实实买个泰府名邸飞机户型的3房 硬要争个上只角的概念买进来，没有什么意义。 汇景苑房价应该对标的，是静安寺的金柏苑（3房1kw）——同样是上只角边缘位置的塔楼，小区品质还更好。 价格泡沫更大的，是二梯队楼盘的太原邸、襄阳公寓，挂牌价格相当离谱。 回过头一看，倒还是嘉御庭一期的价格正常一些了，中楼层的大3房，挂牌价在18万/㎡左右 个人认为，从2019年到现在，嘉御庭的估值中枢理应是要下滑的，至少应该先调整到2019年的价格（14w） 有以下几点原因： ①真石漆外墙年份到期，已出现大面积脱落，豪宅品质受到质疑 ②学区泡沫破裂，学区房整体的行情在往下走 ③2022年之后，Old Money成群跑路，这批人是嘉御庭的主要购买力 ④市中心豪宅新房大井喷，嘉御庭的稀缺性被大幅度稀释，供需关系遭到挑战。 🤔综上，建国西路虽是好地段，但各总价段的房子，仍然需要警惕，接盘的风险较高。