从9月底至今，成交开始爆量，上周末连续2天网签超过1100套，创出年内新高： （📷见图2） 527新政后，上海在6月份也曾有过二手房成交的高峰。十月份的行情，与六月份的区别在于：价格是真的上涨了。2024年6月份的时候，微观的观察就是量升价平。老破小、大部分外围的刚需次新房仍然在跌。现在是量价齐升了。 客观而言，这是自上海楼市见顶下跌以来，第一次像样的反弹。这波行情的持续时间，预计会超过527新政，至少延续至2024年底。 究竟是什么促使了楼市的反弹？ 降息以及放宽限购标准。 年初到现在，首套房利率已经从4.1%降低至3.15%，下调近100个BP. 放开限购标准，释放了一些老公房、郊区次新房的购买力，打通了置换链条，成为行情的【催化剂】。 不过，我判断：成交火热的上海二手房市场，极大概率仍然是一个反弹，而不是反转。 溢价成交的，都是一些在上一轮2020-2022年的行情里涨幅很大的热点板块的中产房：（📷见图3） 这就是典型的熊市反弹。 如果真的要新起一轮行情，价格上涨的应该是泡沫洗干净、价格在低位的品种，而不是上一轮牛市chao作过的资产。 大A类似的🐻市反弹案例，我已经看了太多。 比如，2015年🐮市领涨过的创业板指数，在2015年9月-12月，有一轮50%幅度的大反弹，随后一蹶不振： （📷见图4） 2022年4-7月，曾在2019-2021年🐮市领涨的新能源车指数，有一轮60%幅度的猛烈反弹，几乎触及最高位，随后一蹶不振： （📷见图5） 最近价格上浮的，主要就是两类楼盘——上一轮行情里被爆chao的热门中产盘，以及置换链条上游的中产标杆盘，分别由新上海人与上海本地恩客接盘。 买房最好要避开此类房源。 到目前为止，释放的主要还是因限购政策、房子一直卖不掉而积压的一次性购买力。 等这波人消耗完了，市场自然就会转冷。 若想促使新增购买力持续入场，得有赚钱效应。 ⚠️比较确定的是，上海房价很难涨起来。 租金回报率历史低位、租金仍在下滑、楼市处于技术性🐻市（自最高点下跌超过20%），房价在这个位置触底反转，没有任何可能性。