上周的住建部发布会上，提出了棚改新增100万套、白名单信贷规模增加到4万亿（保交楼），引发了热烈讨论。 🤔我不想再展开仔细分析新政，而是想和大家聊聊：究竟什么力度的政策，才能真正促使上海楼市止跌回稳？ 我这里说的【止跌回稳】，是指长周期下行趋势终结，而不是价格微微反弹一两个月的那种。 举个例子，香港在2024年2月底“撤辣”，取消30%的购房印花税，房价仅上行了一个月，就再次恢复下跌（P2） 显然，这种情况没办法称之为【止跌回稳】。 ‼️在分析政策之前，我们需要搞清楚影响房价的核心变量。 ✅资本化率 = 净租售比 + 租金增速 ✅租金增速 = 名义GDP增速 + 人口增速 - 新增租赁住房供应比例 ✅新增租赁住房供应比例 = （新房供应量 x 用于出租的新房比例 + 新增租赁房）/市场上用于出租的房源总量 ✅合理资本化率 = 贴现率 + 风险溢价 贴现率一般可用30年国债收益率来计算，风险溢价一般在2-5%浮动，上海核心区的房子适用的风险溢价可视为2%。 👉其中，通过政策变动可以改变的变量有：人口增速、新增租赁房数量、贴现率。 经济增速则无法依靠单项政策来提升。 房租不变的话，只能依靠房价📉来提升净租售比。 对上海楼市【止跌企稳】真正起效的政策，有以下三种： 1️⃣抢人落户上海 可以通过二十年前买房送户口的方式。 更进一步，落户上海，子女可以直接在上海高考。 对全国其他城市打击面太广，短期内不会轻易启用。 2️⃣停止租赁房供应 十四五期间，上海计划供应40万套租赁住房，每年8万套。对于总存量200万套左右的租赁市场，是一个巨大的冲击。 促进上海楼市止跌回稳，立刻停掉租赁房供应，将是至关重要的一步棋。 3️⃣降息 降息对于楼市而言，是双重利好。 一方面，在降息通道里，长期国债收益率会不断下滑。 贴现率下滑，合理的资本回报率也就随之下降，投资者们能接受更低租售比的房产。 另一方面，随着LPR/首套房利率的不断下调，买房还月供还是租房更划算的界限，会变得越来越模糊。 首套房利率 = 平均租金回报率，是一个重要的临界点。 🤔综上，促进上海楼市【止跌回稳】，重头戏就在降息和停止租赁房供应。 降息是由央行统筹的，租赁房供应是上海这边自己可以安排的。 其他的政策，包括放开限购、降低首付比例甚至是棚改，只能释放短期的一次性需求，对于改善房产的预期收益率，几乎毫无帮助。