上个周末，上海楼市有点热闹。 周日的网签数攀升到1334套，创下2024年的峰值 （📷见图2） 看这仗势，楼市真的要起来了吗？ 其实，我在前几天的文章里就提醒过了，成交量是评判楼市牛熊的重要指标，但不是唯一指标。 客观而言，近期楼市迎来了多重利好，想必，十一过后的这波成交，一定程度上也是FOMO交易，生怕被别人抢先一步，买到笋盘。 不过，这些都是短期的交易性利好，释放完一波需求后，也就那样了。房子是一项长线投资的资产。房价的上涨，需要有源源不断的需求来支撑。 引用下泓湖投资和统计局的数据，我国在人口、城镇化率、人均住房面积、居民杠杆率各项指标都已见顶： （📷见图3-7） 大白话就是：买房没办法再分享到时代发展的红利了。关于如何评估房产的价值，还是看看央妈怎么说吧。央行在2024年第二季度中国货币政策执行报告里的表述：房子的定价既看租售比，又看租金增速。 （📷见图8） 根据易居研究院和链家的数据，2024年8月，上海平均租金为85.82元/㎡/月，环比下跌2.6%，同比下跌9.7%，租金回报率为1.82%（历史低点）：（📷见图9） 不妨比照一下上两轮上涨行情之前（2015、2019年），上海楼市的概况。 2015年中旬，上海平均租售比在2.5%以上，名义GDP增速为6.8%（当时被定义为经济失速）； 2019年，上海平均租售比达到2.3%，名义GDP增速高达9%，内环品质次新、新天地豪宅大户型不乏这种价格： （📷见图10） 更重要的是，上海楼市在2015、2019年，仍然处于上涨的大周期里。基本面+技术面共振。 趋势的力量是最强大的，即便“房住不炒”的指示发出来，也没人听得进去。 ⚠️现在的形势恰好相反。 2024年，上海房子的租售比跌至历史最低位置（不足2%），租金居然还在下降，基本面极其糟糕。技术面来看，上海房价（均价）自最高点已下跌超过25%： （📷见图11） 国际通用标准，一项资产自最高点下跌超过20%，即视作进入技术性熊市。 以往的小周期“熊市”里，远郊的房子可能下跌20%，市中心的回撤一般不超过10%。新天地、古北这种板块，更是纹丝不动。 这次真不一样。 翠湖天地等市中心各个层级的盘，下跌幅度都来到了-30%。 只要上海房子维持现在这个估值水平（1.8%租售比、下降的租金），拿出史上力度最大的政策（买房送户口+贷款利率7折），也没办法使房价恢复上涨趋势。