9月底以来，上海楼市成交火热： （📷见图2） 随着成交量的放大，低价房源正在迅速被清空、议价空间普遍缩小。这也并不意味着，房价马上就要开始📈 说出来可能会让许多人感到意外：房价📈的最大阻力，来自于2021-2023年上半年上车的买房人，以及前两年卖房失败的房东们。 根据中原地产的数据，上海楼市自最高点以来，（）已达到-27%： （📷见图3） 以往的（）小周期里，上只角不跌/内环-5%/中环-10%/外环-15%/郊环-20%是常见的模式。 这回，是从里到外的普遍性（ ） 南京西路泰府名邸，-30%，甚至超过了大盘： （📷见图4） 仁恒河滨花园、仁恒河滨城分别-35%和-40%： （📷见图5） 就连曾经【永远不📉】的上只角豪宅，这次也坐不住了。凯德茂名公馆，近一年就-25%： （📷见图6） 从筹码结构的角度分析的话，上海楼市要想从这个位置往上📈，上方的套牢盘相当庞大。2021-2023上半年是一个高位平台期，成交的二手房总数也有个大几十万套。 上海的人口2014年就达峰了，近十年没什么增长。 2021年3月份，又很早地采取了三价合一的信贷政策，保护了真正的刚需人群。 高位接盘的买房人里，很大一部分就是投资客。 我相信，在目睹了自己的资产大幅缩水、大盘整体-27%，甚至凯德茂名这种核心资产-30%之后，再乐观的投资客，也很难维持对房产的信仰。 在新增投资客已经绝迹的当下，决定房价运行方向的，就是新增刚需购买力VS套牢盘的较量。 😱再说一道可怕的数学题，-33%的（），需要+50%的📈才能补回原来的价格。 前两年有些高到离谱的成交价，21世纪应该没办法解套了 （📷见图7） 最后再补充一下。即使对房价仍然抱有乐观的看法，也要尽量避免前两年爆chao过的楼盘。集中hype过的资产，在（ ）至难以置信的低价前，管住手不要入场。这属于资本市场的常识了。 高位成交的房子越多，套牢盘就越庞大。 静安府、百汇园/尚海湾豪庭、瑞虹新城、仁恒河滨城/花园、淡永汇，甚至是翠湖天地、云锦东方...类似特质的网红楼盘，都是需要买房人们格外警惕的。