A股今天久违地放量暴📈4%以上，利好真不小。 简单总结一下与楼市相关的政策，利好程度降序排列： 1️⃣LPR与存款利率对称下调20BP （📷见图2） 五年期LPR，预计将从3.85%下调至3.65%。 上海首套房利率，将从3.4%下移至3.2%。 ‼️上海楼市回暖，第一步看租金止跌企稳，第二步看租金回报率什么时候追平首套房贷款利率。 上海平均的租金回报率为1.82%，距离降息后的3.2%首套利率，还有较大差距。 不过，本次LPR降20bp是超预期的，也比我预计的时间表要快。 我本来预测，租金回报率上升，LPR下降，两者相向而行，会在2.8%的位置会和。 鉴于上海的租金回报率迟迟没有回升，LPR却连着下调，原先的预期可能需要调整了。 或许，两者会在2.5%的位置会和。（也就是说，房子的潜在📉幅会减少） 降低存款利率，对于🏠也是个利好。 存款降息，意味着定期存款、货币基金、债类理财的预期收益都要下降了。 它们是买房的机会成本。 机会成本越高，买房就越不划算，反之亦然。 利息再降下去，很多人【卖房吃息】的念想，也要落空了 2️⃣引导银行提供股票回购的专项贷款 （📷见图3） 首期3000亿，利率为2.25%，效果好的话可以再追加。 这是今天股市全线暴涨的主要原因。 有博主拍脑袋算过了，现金股息率超过2.25%的上市公司，大股东搞来贷款回购公司股票，每年再分红一下，等于是净收钱 （📷见图4） 股票回购、提高分红比率，有利于股价上行。 股市有巨大的财富效应。 前两轮2020-2022年、2015-2017年的上海楼市行情，都是紧挨着A股大牛市。 许多人在股市赚完一波/上市套现后，第一件事就是买房锁定利润、改善生活。 根据胡润的统计，中国亿元净资产家庭里有14%是全职股民。 上海2019年之后的一轮豪宅行情，很大一部分购买力，都是科创板上市实现财富自由的大股东。 3️⃣降低存量房贷利率约50bp （📷见图5） 说实话吧，这事儿和楼市没啥关系，就是个变相发钱的促消费政策，以及保护银行利润。 房价是由增量的二手房交易形成的，与存量房无关。 影响楼市的，主要是新购的首套房/二套房贷利率。 全国房贷余额38万亿，降低存量贷款利率，预计可以为买房人每年节省1500亿元房贷利息。 这和1500亿消费券直接发到居民手里，效果是不一样的。 消费降级有粘性，少还贷款是不会提升消费意愿的。 4️⃣二套房首付比例降低至15% 完全没有用的政策。 有钱的人不会贷，钱套出来买的理财都低于房贷利率 没钱的人贷不起/不敢贷款