最近，随着老破小的租售比不断升高，有许多人私信问我：手里有一些闲钱，买套老破小投资收租行不行？ 偶尔也有打新的买房人来咨询，买新房的主要目的是【增值保值】。 ‼️本文主要针对带有投资性质的买房人。 持有🏠的预期收益率 = （房价涨跌 + 租金收益 - 房贷利息 - 物业费 - 房产税）/首付款。未来，持有成本可能还得加上房屋养老金。以上涉及的，都是显性成本。 ⚠️计算买房划算不划算，我们还得考虑隐性成本（机会成本）——这笔钱不买房的话，能获得什么样的收益？ 如果买房的净收益率不如做别的投资的话，就不算一桩划算的生意。 1️⃣先来看看最简单的、所有人都能参与的银行定期存款。 目前，四大行和各家商业银行，三年期定存都已降息到1.75%（P2-3） 其实，这是最傻瓜的存钱方式。打开大额存单转让专区，找找让利的存单，短周期的都能找到2%以上利率的（P4） 2️⃣比银行定期收益率更高的，还有国债逆回购（P5） 安全性甚至也高于银行存款（国家信用>银行信用）。 🤔所以，对于【没有任何自主投资能力】的人来说，买房的机会成本，至少是年化2%。 只要（房价涨跌 + 租金收益 - 房贷利息 - 物业费 - 房产税）/首付款 < 2%，买房就不如直接存银行划算。 高杠杆买房投资的，尤其需要注意。 即便首套利率即将降到3.2%，那毕竟也是有3.2%. 买房前几年，月供基本都还利息了。 我毛估估算了下，如果贷款80%，买租售比最高&物业费最低的老破小（3%），如果房价年化涨幅低于2%，就不如把钱存在银行。 如果房价维持不变，租金才刚够覆盖月供。 以上假设，都是建立在买房人【没有任何自主投资能力】的基础上。 但凡研究一下债基和结构化存款，收益就不会止步于2个点。 例如，我现在就在买的结构化产品（P6）不出意外的话，能获得年化4.5%的回报。错判了行情，最差的结局，也不会亏本。 🐂经济整体都不太好，反而是助力了债券的牛市。最近五年，很多债券基金都涨了近30%，最大回撤在2%以内（P7） 若经济延续不景气，债基会延续之前的上涨斜率，赚取实际利率下行的资本利得。 从2019年到现在，上海也就是一些次新房，还留有账面利润。 绝大部分房子，都已经📉回原位，甚至更低的价格。 最后，我想表达的是，房价年化暴涨10%以上的黄金年代过去了。 即使是最乐观的🏠投资客，也就是预期3-5%的年化涨幅。 与其费尽心思挖掘笋盘、低息的融资渠道，不如稍微研究下其他品种，很轻松就能追平【最乐观】的房产收益。