‼️评估一项资产，应该根据最新的基本面变化，实时调整对其的收益预期（贝叶斯） 过去一段时间，我写了一系列的文章，不看好上海🏠后市。 💡在2024/09/26的会议之后，我认为：上海楼市迎来了一些转机。 对楼市止跌有实质作用的措施，我都用红框圈出来了 为什么降息和严控增量的作用会比放开限购更大？ 我们不妨来复习一下🏠的定价公式： 资本化率r（Cap rate）= Rent/Price （净租售比）+ g（租金增长率） 风险资产的另一种估值方法，就是无风险利率+风险溢价。 合理资本化率r（Cap rate）= 贴现利率（长期无风险利率）+ premium（风险溢价） 风险溢价一般在2-5%之间浮动。 目前，30年国债收益率是2.27%； 👉也就是说，当下中国房产可接受的资本化率下限（一线城市的核心区域） = 2.27% + 2% = 4.27% 易居研究院的数据，2024年8月，上海住宅的平均租售比是1.82%. 也就是说，上海住宅的租金增速（g）要达到2.4%，才能维持现有的房价水平不继续下跌。 实际情况是比较愁人的。上海8月份的租金环比下跌2.6%，同比下跌9.7%： 1️⃣此时，政治局会议提出的【严控商品房增量】，就该发挥作用了。 控制新增供应，有利于租金回升。 2️⃣再说说降息的作用。 既然是【实施有力度的降息】，房贷利率会逐步降低到3%以下。 在欧美、香港、日本等成熟房地产市场，租金回报率（净）通常>=按揭利率，租房未必有买房更划算。 上海目前的差距还比较大，租金回报率1.82%，按揭利率3.2%. ⚠️什么时候，上海住宅的租金回报率 = 首套按揭利率，楼市将迎来真正的底部。 一方面，需要进一步降息；另一方面，需要租金回报率提升，两者相向而行。 租金回报率的提升，只有2条路子： ①租金上升； ②房价下跌； 在之前一段时间，我认为主要将由②房价下跌来完成。 9/26的会议，提振了经济复苏的预期、提出了严控商品房增量，改善了一些📉的预期。 不过，经济复苏传导到租金回升，链条是很长的。 股市→经济→居民收入→租金→房价。 股市领先于经济。 经济有起色了，居民收入和租金才会上涨。 租金上涨了，房产租售比回升，配合房贷利率下调，房价才能企稳。