本文仅针对内环线以外的周家嘴路板块。内环以内的周家嘴路板块，就是网上热门的江浦公园铝板四兄弟区域（江铝社区）。 上海流氓看杨浦，杨浦流氓看定海。 混过社会的人，听到【定海社区】这几个字，都是要肃然起敬的。上世纪80年代，上海有部电视剧《穷街》，讲的就是定海路的故事。 （📷图4） 按环线看地段的话，杨浦是要退1-2环的，内环地段比很多中环都差。复兴岛这边的中环，地段比一些外环沿线要差，堪称上海最差的中环地段。 周末开车从缦云上海到距离最近的市中心，单程就要半小时左右： （📷图5） 本地几乎也没有任何配套。 44万㎡的超级合生汇项目看看就好。 合生创展都是自身难保的状态了，苏河湾核心地段的合生汇都有可能不造。 （📷图6） 虽然是强能级的12号线沿线，但确实是一个死角的位置。乘坐12号线从西往东的客群，早已在市中心的陕西南路、南京西路站下车。仅有的一些虹口、杨浦内环的客群，也会被北外滩给吸干。12号线对岸的巨峰路，又是浦东北部的一个商业强点。爱国路这边造商业的话，注定只能服务本地居民，不会有任何辐射力。 没有不能买的房子，只有不能买的价格。 但可惜的是，周家嘴路可能是全上海新房定价最被高估的地方。 缦云要价12万/㎡，新房还没卖完，就被曝出一些质量问题： （📷图7） 小克勒认为，租金比新房定价更能反映一个地段的真实评分。 周家嘴路次新房的租金，应该是中环一圈最便宜的（只有古北保租房的一半价钱），还有不少群租房源：（📷图8-9） 定海社区的租金水平，其实是和蟠龙天地那块差不多的： （📷图10） 这也就意味着，定海社区合理的新房定价，应该是6-7万/㎡ 最近，有许多小伙伴在问：中建壹品·外滩源著能不能买？预计单价10万/㎡. 我想说的是，这可能是你能买到的，10万/㎡地段最蹩脚的新盘，比合理价格的7万/㎡高估了40%。 不说别的，前几个月就有龙光天境的业主在问，要不要9.2万/㎡把订单转让掉（当时开盘价10万/㎡） 高价进货、低价出货，这是东外滩1号以来，历史悠久的传统了。 上海买新房的人，千万要避雷这个地段。 垃圾地段定价过高，其实是上海好几个地段跨度的市区的通病——虹口、徐汇、静安、杨浦。 靠一个行政区的名号，给实际为郊区的地段，定一个高价格。 类似的案例还有江湾镇的虹盛里、虹悦里、绿城沁香园、杨浦城投悦江湾、海上清和玺...