供需关系决定资产价格。 🤔我发现，人们在讨论供需关系时，往往忽视了【比价效应】。 只有当【供需关系】与【比价效应】联系在一起时，逻辑才足够缜密。举三个🌰来说明。 案例1️⃣ 在中外环一圈，桃浦的定价并不算贵，8万多/㎡就能买花岗岩立面的新房：只不过，桃浦的地铁交通、配套等于是空白，以前还是化工厂地皮。新房供应量一大，就卖不动了。 显然，桃浦在中外环一圈的板块里，是相对落后的板块。即便它定价不高、房子滞销，也无法产生比价效应，影响不了竞品的销路。 品质更差、定价高达11.2万/㎡的海上清和玺，首开就清盘了。 弱势板块即便是供应超量，也难以产生比价效应。比别人卖得便宜，并不会把整个大盘给拉下来。 案例2️⃣ 大虹桥是过去几年的热点板块，刚需盘的价格一度达到9-10万/㎡. 不过，2023上半年开始，大虹桥就成为了领跌板块。 墙倒众人推。最近一段时间，我看到不少号都在分析，大虹桥2026年还会解禁上万套限售的新房，引发新一轮的踩踏。 我就有些纳闷，连大虹桥都不行了，其他板块还能支棱起来吗？ 大虹桥的配套、交通和规划能级还是相当强劲的——市中心级的商业和医疗、占据上海国际学校的半壁江山、多条轨交线路在建。 ⚠️向我咨询500-600万总价段买郊区新房/次新房的，绝大多数人都不在本地上班，买房未必要固定在一个地方。 该总价段地段、配套最强的大虹桥核心区已经是这个价了，随着2026年新房解禁再跳水一波的话，其他地方没有一个能撑住的。 同总价段最强地段的供给超量的话，会把该总价段所有房子都拖下水。 案例3️⃣ 最近，有个朋友和我讨论，徐汇滨江和黄浦的两套豪宅，应该先卖哪套？ 徐汇滨江的房龄要老一些。他认为要先卖掉黄浦的，因为后续新房供应量更大，有一万套待上市。徐汇滨江在启元之后，豪宅就断档了。 我听了之后感觉很有道理，犹豫了一下，还是建议要先卖徐汇滨江的房子。 豪宅买家的地域限制是最小的，老板们自由决定办公室的选址，而不受通勤线路限制。买家们普遍都是全城看房，比价效应非常强烈。 黄浦的豪宅一旦滞销、砸盘，影响的是整个上海豪宅市场。徐汇滨江不可能独善其身。 上海每个板块的房子，都有自己的供需关系，影响短期的价格。 💦然而，绝大部分板块的供需关系都是无效的，受到比价效应的牵制。 同总价的强势板块，一旦供给>需求，直接带崩整个总价段。所谓的供给稀缺（eg. 江湾镇的新房），很有可能就是假的稀缺。比价效应一出来，价格照样撑不住