上海哪里最适合养老？黄兴公园、控江路板块一定榜上有名，几乎是为老年人量身打造。 汇集了北上海最好的2所医院（新华医院、长海医院）、坐拥两处大型公共绿地，五角场商圈足以对付老年人的购物需求。康复医院、养老院遍地都是。 这边的商品房密度不高，以小高层为主，基本都是南北通透的2房和飞机户型的3房，亦符合老年人的口味。 （📷图4） 黄兴公园的商品房虽然房龄很老，20年以上的文化佳园、公园3000都能称作次新房，但当时也是整个杨浦区Level最高的一批。 杨浦的老商品房，初始档次都是比较低的。定价普遍在3000-4000元/㎡. 直到2010年新江湾城的九龙仓玺园，杨浦区才有了第一处高端楼盘。 在此之前，黄兴公园就是杨浦区的大哥，是医生、教师、体制内人员购房的首选。居民层次还算不错。 不过，上海买房的主力是25-45岁的中青年，而不是45-65岁的中老年。 黄兴公园&控江路这类板块，实在是对不上新生购买力的胃口了。 商业和娱乐生活匮乏，房龄老化。 通勤到陆家嘴、张江还算可以，但更倾向于买东外滩的新房和次新。 而且，黄兴公园、控江路这边，居民底子还可以、内循环严重（杨浦人只买杨浦的房子），硬生生把房价买上去了。 全城对比的话，性价比相当糟糕。 同样档次、户型的房源，价格居然和CAZ（虹桥开发区和古北）持平： （📷图5） 除了本地的中老年，应该不会有什么外来的人口，考虑买在这边。外面的人看来，都是冤大头才会买的房价。 在本地购买力的支撑下，黄兴公园和控江路的房价，或许还将坚挺一阵子。 但长期来看，房价排位的下滑，就是灰犀牛事件。 缺乏对年轻购买力的吸引力，需求侧总有崩塌的一天。 杨浦还是上海的财政弱区，目前的开发重点在东外滩和新江湾城，无暇顾及中间这块。 等黄兴公园拆除老公房做城市更新，恐怕得2050年以后了。