徐汇横跨内、中、外环，历史上由多个区域拼凑而成，是一个缝合怪， 👉现徐汇区内环以外的地方，都属于上海县。 上海县并进徐汇区之后，原班人马对小兄弟也不太待见，重点开发的项目依然放在了徐家汇。 原上海县地区，则作为徐汇区动迁安置的基地。 南徐汇是上海中环一圈，可能也是整座城市最庞大的动迁基地，一望无际都是老公房、老塔楼、动迁房（P4） 人口结构问题永久无解。 ❌徐汇区的不利因素也都是往这里放——火车站、3号线轻轨、龙吴路。 上海绕中环一圈，很难找出这么差的地方。也就是宝山大华、虹口凉城、北蔡的村落能与之一拼。 💡如果南徐汇的老公房是3万/㎡、商品房是5-6万/㎡，小克勒不会拎出来重点批判。 😅问题在于，这个破地方房子还卖得挺贵。 正南花苑没有电梯的2房，近期成交价卖到了700多万（P5） 如果以为是什么品质小洋房，那你就大错特错了。这房子长P6这样 同属于中环较差地段的凉城，标杆楼盘的宝华城市花园的2房，也就卖差不多价格（P7） 鑫龙苑三房近期成交了1149万（P8） 这是一个什么概念？ 我在之前的笔记里指出，黄兴公园的文化佳园和CAZ的虹景家苑相比，房价被高估了（P9） 😅实际上，鑫龙苑就算和文化佳园相比，都是严重高估了，更别提和CAZ区域比了。 一个贴着黄兴公园，一个紧邻石龙路和龙吴路两条超级主干道：一个曾经还是杨浦的老干部区域，一个就是市区的slum 南徐汇房价的🫧，是整体现象。 连90年代的农民别墅，挂牌价都逼近中环传统豪宅区的奥玎宫廷、虹桥高尔夫（P10） ‼️主要有两股力量，支撑起南徐汇短期的房价泡沫： 1️⃣借徐汇滨江和衡复风貌区之力，在全国人民眼里，徐汇通常被认为是上海的一个好区。南徐汇因此得益，浑水摸鱼骗了不少刚来上海、又不太了解发展历史的小白 2️⃣徐汇区近些年拆迁频繁，动迁户不太讲究品质和性价比，习惯性地就近买房 💦不过，这两类人群，只能说是自食其果。要么是热衷于跟风，缺乏自主判断力，要么就是下单过于随意，不珍惜来之不易的钱财。 稍微有一些货比三家的意识，南徐汇这种标准的slum（老公房占绝大部分比例，商品房则清一色低层装满铁窗、楼道杂乱、高层外挂郊区特色的连廊）就不会入得了法眼。