北蔡是上海中环内最庞大的居住板块，面积几乎与整个黄浦区相当。 （📷见图4） 其实，北蔡是近几年才火起来的地段。13号线世博大道站至张江路站的东段，直至2018年底才通车， 开通后，北蔡住宅区不论是到浦西市中心，还是到世纪大道、前滩、张江上班，坐地铁都很方便： （📷见图5） 藉由一条13号线，北蔡成为了通勤可覆盖全上海的板块。房价也因此水涨船高。 遥记2018年，凯利海华府均价7.2-9.4万/㎡开盘，166㎡均价才7.6万/㎡，认筹相当惨淡： （📷见图6） 到了2024年，大华斐勒公园真石漆2梯4户高层的成交价也要12万/㎡，这还是房价大幅回调之后的价格： （📷见图7） 实地考察过的朋友应该都清楚，北蔡本地的配套非常刚需。300万级别的商业配套，对应的商品房是大几百万，甚至千万。 小克勒一直认为，北蔡最适合购买的，就是一些小面积的刚需盘，方便打工人们地铁通勤。 大华锦绣华城十五街区这种品质不算很高的次新房2房，近期成交价也要850万，租金么只有1万块左右的水平： （📷见图8-9） 核心市中心那边，2房总价也就是差不多水平。对比下来，北蔡这边的次新房，已经失去竞争力了： （📷见图10） 北蔡地铁13号线通勤再怎么方便，和江苏路（2/11）一比，那还是弟中弟。 参考上海目前的二手房价格体系，北蔡这边的次新两房，合理价位应该是在600多万，而不是800-1000万。 北蔡的大户型就更不能买了。没有国际学校、没有任何高端消费场所、开车到各个核心节点也不近。 （见图11） 周末开到陆家嘴和前滩也要20多分钟，浦西市中心更是需要40分钟。 总不能买两三千万豪宅的业主，也总是地铁出行。 经常有人私信提问：“大华锦宸府还有170㎡的尾盘，2000万能不能买？”、“大华斐勒公园洋房2XXX万能不能买？” 提问相关问题的，清一色都是刚来上海的买房人。 稍微对上海的地理有点熟悉的，买豪宅就不会选在这个地方。 即便是在浦东市区买低密度，也有传统豪宅区的碧云、东郊可选。