黄浦区由老黄浦、老卢湾、老南市合并而成。老南市是黄浦区底子比较薄弱的区域。 2000-2010年期间，除了棚户区（老城厢，如今的重点开发地段）之外，被各种不太美观的普宅高层塞满。 具有代表性的，就有纯居住板块的蓬莱公园，城市伤疤一般的天际线： （📷图4） 从以上列举的各项配套就可以看出——蓬莱公园是黄浦区最弱的板块。 本地配套除了一个九院之外，什么都没有。学区概念也没沾到。 经过的4/8/9号线都是典型的民工线路，还比不过长寿路/武宁那边的7/13/14。 唯一的优势，也就是开车到各个核心节点不算远，以及，属于黄浦区。 黄浦区这两年热度比较高，蓬莱公园颇有一些狐假虎威的意思，各总价段的楼盘，都在成交离奇的高价。 海珀黄浦、华府天地睿园在今年还在成交内环新房/次新豪宅的价格： （📷图5） 只不过，从品质上来讲，这俩盘也就是改善。华府睿园甚至没有小区环境。 （📷图6） 总价还比对岸万科翡翠滨江1/2、国信世纪海景更大面积还贵了几百万。 思来想去，华府天地睿园（蓬莱公园，8.0分地段）的合适对标楼盘，应该是近期即将交房的新俞里（真如，7.5分地段）： （📷图7） 蓬莱公园这个配套和区位情况，地段分给8.0，已经是看在黄浦和2035中央活动区的面子上了。 轨交能级（真如是11/14号线）、本地配套都比不过真如。 新俞里单价只有10万，138㎡三房总价比华府睿园便宜了1000万，2500万是241㎡五房的价格。 蓬莱公园的普宅，价格也贵得令人发指： （📷图8） 而且，蓬莱公园在传统意义上就不是什么好地方。这些楼盘在建造之初，就是名副其实的普宅，品质和管理非常一般。 （📷图9） 即使是黄浦丽园、黄浦华庭这种2008年以后的次新房，物业费也在3元/月/㎡以下，和高档次完全不沾边。 在蓬莱公园这种蹭概念的地段，买一个普宅2房的价格，甚至可以在北外滩买一个豪宅的大2房： （📷图10） 1500万在蓬莱公园只能买个老破大的3房，却可以在江苏路（2/11）站上盖买到泳池会所+全铝板的早年高档商品房： （📷图11） 地段、楼盘品质、居住人群、周边配套、交通被全方位碾压。 不夸张地说，蓬莱公园就是上海市区泡沫最大的板块，各总价段的楼盘都有相当大的跌价潜力。 类似于股市里的垃圾股，蹭上了概念，乱炒一气，最终必然是一地鸡毛。 除了位于黄浦区之外，该地段一无是处。