强行改善，幸福又苦恼！

[火R]眼下济南楼市正在转型，改善定位的楼盘纷纷出炉，一套好房子依然具有价值、持续具有价值的购房观念不断加深，再配合上原来建设的大批房子品质不足，需要改善的人群在持续积累！于是乎先不管土地价值如何，各区域纷纷做起了改善！ [火R]比如说，昨天带了一个客户，一口气看了6个楼盘，龙湖青云阙、鑫都森林山、三庆院子、华润润府、龙湖景粼原著、凤鸣润府，在没看价格之前，产品一个比一个给力，当听到价格之后，价格一个比一个美丽，从1.8万起步，到2万起步，再到2.3万起步，客户真的无法理解，为何郊区房子的价格到了如此级别！ [火R]甚至是不止郊区，比如说算是核心区的科技城3万起步，未来小鸭地块也3万起步，云镜、玖玺城的大户型卖到小4万！ [火R]再甚至孙村云璟府130平起步，济钢绿城要明年入驻开发改善，球墨中电建高价拿地，炼油厂北侧中海强势冲击刚改也是130多起步，凡是还可以的地方似乎都与刚需无缘了！ [火R]综合来讲，这些盘当下所处的地段价值，远远无法支撑起其房价，但是其产品表现力又深深吸引着客户的眼球，于是乎在一片狂嘲之中，这些盘似乎卖的依然不错，很多人很费解！. [火R]原因我认为有这么几个！ [一R] 之前建设的产品大部分都太差，很多想改善的客户面对差距不大的产品时，没有足够的动力！ [二R]房价两极分化之后，好一点的房子价格纷纷起势，剩余的大部分房子，都不具备产品改善能力和资产持有的属性！ [绿色心形R]也就是优质产品少，导致了改善社区的稀缺性，这是从市场占比来看！ [三R]核心区优质项目大幅涨价，导致400万以内的客户大量外溢，产品和地段之间做决策时，很多客户由于急切的想改善当下的居住品质，开始接受郊区的优质产品！ [四R]核心区优质土地存量很少，且大部分楼盘持有者由于通过楼市获利，具有较强的购买力，核心区普通房产置换郊区优质房产在可承受范围内！ [火R]综合来说，房子品质大幅提升和地段价值不被认可，是当下改善楼盘的矛盾点！核心区好土地可能还会有几块但都会开出一个刷新认知的价格，在加上改善群体的人群基数足够大，每个社区定位改善后大幅降低单位面积的套数，比如鑫都、雪山润府一个社区一共才100多套，怎么也能卖出去！