总结：济南（过山车）楼市！

[火R] 23年已经收尾，12月份下半月已经是最后的挣扎，看当下销售情况，也已经基本定局，大概率又是一个惨淡的结尾！当然这个结果也在意料之中，一个下行趋势且无明显逆转动力的楼市！不足以靠什么特价房扭转局面！但是某些盘也确实到了下手的好时机！ [一R]强势开局：疫情放开，这确实是一个强力的炒作点，2月份的强势开局，这是任何人都没预料到的，从佣金比例完全可以看出，从有些曾经完全卖不动的盘强势清盘也可以看出！比如奥体铂悦府、海德堡、璟园之类的！核心爆点只有一个：放开对于未来经济预期的无限憧憬转移到楼市当中！ [二R]追高恐惧：4月份之前，楼市涨的很猛，有的改善盘涨幅超过5千，刚需盘普遍超过1000！这种现象的出现让很多追高者开始恐慌，再加上经济恢复没有跟上预期，3月登上高峰之后，销量开始稳步下滑，随之失去了继续涨价的动能！ [三R]寒潮来临，冰点持续：进入下半年，不论如何救市，似乎没有任何作用，失守5000，失守4000，没有了金九银十，也没有了年底购房潮！这是经济预期最直接的反馈，都说还不如疫情前好，且房价已经大大高于疫情前！于是乎降价已经在所难免！但是降价依然没有换回销量！ [四R]楼市结构转型：改善势头似乎一直不错，并且眼下新出土地也在朝着改善陆续转型，但是当下的市场表现也不足以产生继续涨价的动力，很多郊区改善随着楼盘的增加，销售上开始遭遇困难！但是整个一年来看，改善盘赚的盆满钵满！ [五R]刚需盘被挤压：市场销量压缩，二手供应扩大！原来的很多投资客，资产配置者，在确信底层市场再也没有持有价值之时，脱手已经成为一种不得不得行为！因为这几年市场的反复，已经不断证明，继续持有只是徒增成本，找个机会脱手反而能减少损失，但是当这条线成为主流，已经把刚需市场的脱手机会挤压没了！现在又到了不能着急的时刻！ [火R]济南楼市还有没有前进动力？从人口变化上是有的，从城市基建上也有！这是一个确定的事实，但是这个事实是否会反应的房价的上涨上，我认为需要辩证的去看！一个二手房一出就是几千套同类产品的片区，如何保证去化速度都是问题，更别说涨价了，所以眼下所有的宣传动能只有两个方向：1、主打稀缺性！2、主打无价值性，让客户低价脱手！砍价主播不就在干这个嘛！一头一尾，两个极端更好炒作，中间环节反而不用刻意操纵！

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