济南刚需，明年困境！

[草莓R] 首先需要肯定的是，济南东部这几年发展速度还可以，比如唐冶、雪山、神武、长岭山、汉峪、cbd等等也就是近10年左右的时间发展起来的！ [草莓R]不是所有客户都想买新房，也不是所有客户都能接受二手，今年市场二手基本追上新房，核心原因在新房供应侧的减少！ [草莓R]当下东部成熟片区：核心区只是给少部分人准备，成熟郊区给部分人准备，还有一部分必须要去孙村、济钢、郭店、张马北、唐冶北，未来以10万套为计量单位的新房，都更偏了，更外围了！ [火R]明年刚需客户最大的困境在于新房的选择上，因为只有一种选择思路，更偏远、或者配套不成熟、定位比较差的地方！比如：1、郭店全方位不足，但是便宜，有地！2、济钢规划很不错，但是需要时间周期成熟！3、唐冶北也是一样，规划配套都没问题，差的是时间。4、孙村太过外围了，不适合cbd附近工作人群。5、张马北，刚需聚集地，红绿灯聚集地，加上张马南一个小小的地方，规划了7万左右街区制商品房，怎么出行？ [火R]如果你考虑二手，很庆幸的是，明年刚好处于新房市场和二手市场接替的过渡时期，很多成熟区域因为新房的挤压和原来投资群体的陆续放弃！积累了一批刚需库存，比如文旅城！明年大概率还会是一个买方市场，因为二手库存的去化需要周期！ [火R]但是有一点需要了解，就是不是所有当下房源持有者都会卖房，比如近几年普遍买小高层社区的，基本都是自住为主，绝大部分一辈子都必须持有！所以这波二手库存也会有一个去化节点！ [火R]这里包含一个上面说的逻辑，核心区只为小部分人准备，唐冶、雪山、神武、球墨内环成熟区，顶多只能说给一部分人准备！更外围区域给大部分人准备！还有一部分一定买不起房！这是制度设计所决定的，并且人口一直在不断流入这是前提标准！ [火R]对于有新房情节的人，明年可能会比较痛苦，普遍被认可的区域，再无新刚需盘上市！雪山最后一块中海的地，最起码也是220万起步的产品！球墨建发和中电建的地，最起码也是200起步的产品！明年文旅城可能会复活，高层产品能接受吗？文旅城还有两块优质土地改了规划，金茂做高端改善，就是400起步的产品了！ [火R]如果你有新房情节，珍惜当下节点，价格降下来了，产品还有的选择！万科城还有点尾、能建还有一个地块，远洋还有后排几栋，未来壹号还有几套小面积！春来晓园还有2栋半！绿城春月锦庐还有4栋左右，虽然是200多万的产品，但是交房够早，勉强算刚需吧！最后新房库存