近5年开始，上海一下冒出无数的超高层住宅，且99%都分布在核心区。 - 我们以2023年以来的新房为例： [鞭炮R]翠湖天地：180米 [鞭炮R]海玥黄浦源：蕞高166米 [鞭炮R]海泰北外滩：150米 [鞭炮R]龙盛湾上：150米 [鞭炮R]苏河湾1号：150米 [鞭炮R]中海顺昌玖里：150米 [鞭炮R]高福里：150米 [鞭炮R]壹号院：130米 [鞭炮R]锦园：150米 [鞭炮R]前滩天汇：150米 [鞭炮R]嘉里金陵路：150米 - 可以看到超高层产品的地段都在核心区，尤其在外滩—人民广场这一圈。 - 从目前的销售情况看这些🏠并不是不好卖，但容积率高、低区采光影响、等电梯更久这也是客观硬伤，只是地段都不错所以硬着头皮也就买了。 - 实际上，超高层住宅是历史和现代交织矛盾下的产物： - 内环内土地供应紧张，开发强度有着更高要求，必须要供出一定体量的住宅。 - 但大片的历史保护老洋房/风貌别墅又把开发强度拉低太多，既要保证历史可以得到传承、也要保障客观的居住需求。 - 超高层+别墅这样的高低配组合就成为了答案，这也是为什么今天上海有这么多超高层和套均1个小目标的风貌别墅出现的关键原因。 - 冷知识：上海今天3000-5000万级的🏠里，要么去杨浦赤膊区买一套小区里蕞小的毛坯风貌别墅。 - 要么就是市中心选个150米超高层；在平层里，容积率最低的是2.0的保利世博天悦，前后是7+20层的洋房+高层搭配。 - 容积率越低的产品得房率越高，下方数据是米老师根据今天的设计规范得到的经验数据： - [庆祝R]洋房：80%左右 [庆祝R]小高层：75%-78% [庆祝R]高层：71%-75% [庆祝R]超高层：71%- - 按照豪宅套均200平的面积计算，洋房高层要比起超高层多出10-20个平方不等，四舍五入这都多出一个卧室房间了。 - 在上海大量开发超高层的背景下，低密度的房子在未来二手市场中会更加稀缺，毕竟这样类型的土地从源头duan供了。 - 在有得选的情况下，建议大家还是选低密度好，超高层消防也是售楼处里不会说的问题。