今年年底,位于虹口中环边的绿城·沁香园要入市销售,目前展厅已经对外开放了。
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项目位于虹口中环边,参考周边新房价格来看,预计售价会在9万以下,盲猜个8.8万/平,项目隔壁就是去年上市的虹盛里项目,当时单价接近10万。
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再往南看,中建虹悦里单价8.7万,沁香园价格在两者之间也相对合理一些。(如图3)
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值得注意的是,绿城沁香园的位置虽然在中外环,但内环和中环通过逸仙高架路联通,某种角度来说,这里说自己在内环旁也无可厚非。
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根据高德地图测绘,绿城·沁香园驾车至北外滩、南京西路和陆家嘴都在30分钟左右(导航时间为工作日下午16时),从距离来看还是很方便的。(如图4-6)
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项目本身:沁香园实际分为3个地块,容积率2.25-2.5,将打造8幢5-18F住宅,其中5幢楼均为底层架空,3幢底层局部架空,要求装标不低于3000元/㎡。
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绿城的品质还是很有口碑的,而且因为地段的原因,江湾镇客观说不是什么高大上板块,想要购房者买单,相信绿城会在产品力上更加发力。
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项目主力产品为85-110-145㎡洋房+高层户型,(户型图如图8-13)按照8.8万单价预估,项目起步总价预计在600万就能上车。
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交通方面:距离江湾镇站约800米,距离规划中是20号线万安路站直线约650米,未来这里将双轨交配置。
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自驾上,江湾镇恰好有逸仙高架路直达中环内环,这也是整个中内环间距蕞小的地方。
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商业方面:项目本身就离平溪商业广场近,周边还有大宁和五角场商圈。
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医疗方面:上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院距离项目直线约1.5公里。
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项目的不足之处就是周边老旧小区较多,城市界面较差,但是只要产品做的足够好,相信也会得到市场的认可。
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江湾镇板块本身没什么多说的,就是到市区方便;如果参考周边次新房价格,蕞好的锚点可能就是瑞虹和大宁了。
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目前,瑞虹新城6-9期都有房子挂牌,普遍成交价格在14万上下,含税15万单价(如图14)。
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看到大宁,目前次新房价格维持在12万左右,金茂府新一些就贵一些(13万+),慧芝湖和宝华老一些所以10万+也能成交(如图15)。
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大宁和瑞虹板块发展更成熟,但绿城·沁香园距离两个板块也就是15-20分钟车程,总价600万级起步,单价6折、总价看打了对折都不止。
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绿城·沁香园VS瑞虹和大宁,你会怎么选?